Memprotes Pajak Properti Komersial

Apakah Anda terbiasa melihat angka besar di kolom "pajak properti terutang" pada laporan pajak? Pemilik properti di Texas, negara bagian dengan pajak properti yang terkenal tinggi, mungkin terpaksa

menganggarkan "sebagian besar" anggaran operasional mereka setiap tahun untuk pajak properti. Anda harus selalu mencari cara untuk meningkatkan laba atas investasi Anda, dan mengurangi biaya pajak properti dapat berdampak signifikan pada laba Anda.

Nilai Pasar vs. Nilai yang Dinilai

Banyak investor bertanya mengapa pajak properti Texas terus meningkat meskipun pendapatan mereka menurun dan biaya operasional meningkat. Karena distrik penilaian menghargai begitu banyak properti, mereka sering tidak menyadari "kelembutan" di subpasar. Selain itu, beberapa kabupaten penilai lambat dalam mengenali kenaikan besar dalam biaya asuransi. Karena pajak properti merupakan beban material, investor menyadari bahwa mereka perlu meninjau penilaian setiap tahun. Sebagian besar keringanan pajak menengah investor real estat Texas mengajukan banding atas penilaian pajak properti mereka setiap tahun.

Mengapa Pajak Properti Penting

Pajak properti adalah salah satu pengeluaran item baris terbesar yang dikeluarkan oleh pemilik properti. Ketika mencoba untuk memotong kelebihan pajak properti, bahkan pemilik properti yang canggih pun mungkin tidak mengetahui semua hak mereka. Misalnya, Kode Pajak Properti Texas saat ini memungkinkan pemilik properti untuk mencari penyesuaian ekuitas berdasarkan properti sebanding yang disesuaikan dengan tepat.

Apakah Penilaian yang Tidak Setara Berlaku pada Audiensi Informal?

Badan legislatif juga memperkenalkan ketentuan pada tahun 1997 yang mencoba mengizinkan pemilik properti untuk mengajukan banding atas penilaian yang tidak setara selama proses dengar pendapat pengajuan pajak online administratif (persidangan dewan peninjau informal dan penilaian). Sayangnya, kata-kata dari undang-undang itu tidak jelas. Beberapa distrik penilai memilih untuk tidak mempertimbangkan banding berdasarkan penilaian yang tidak setara pada dengar pendapat administratif. Sayang sekali banyak distrik penilai menolak banding administratif berdasarkan penilaian yang tidak setara. Pemilik properti menjadi sangat marah ketika mereka merasa telah dikenakan pajak secara tidak adil. Untungnya, sebagian besar kasus penilaian yang tidak adil dapat diselesaikan melalui banding yudisial.

Mengapa Properti Tidak Dinilai Secara Sama?

Anda mungkin bertanya-tanya mengapa properti tidak dinilai secara adil. Alasan termasuk kesalahan data, fokus pada penjualan baru-baru ini dan inkonsistensi dalam sidang dewan peninjau informal dan penilaian karena elemen pribadi. Karena distrik penilaian dapat melacak lebih dari satu juta rekening properti nyata, tidak realistis untuk mengharapkan semua data akurat (banyaknya properti juga memengaruhi kemampuan mereka untuk memperkirakan nilai properti Anda secara akurat). Melebih-lebihkan kualitas satu properti sementara mengecilkan kualitas properti lain dapat menyebabkan penilaian yang tidak adil. Kadang-kadang, beberapa distrik penilaian berfokus pada penjualan baru-baru ini tanpa menilai kembali semua properti di daerah sekitarnya.

Setelah penelitian pendahuluan selesai, pemilik harus menentukan nilai pasar properti dan apakah itu sesuai dengan nilai total yang dinilai. Ada tiga pendekatan yang digunakan dalam menyimpulkan nilai pasar: biaya, pendapatan dan pasar. Tingkat hunian properti, tarif sewa, biaya operasional, pendapatan operasional bersih dan faktor lainnya, serta harga penjualan properti yang sebanding, merupakan sumber informasi yang berharga dalam menentukan nilai pasar. Jika pemilik properti menentukan bahwa nilai yang dinilai lebih tinggi dari nilai pasar propertinya, ia harus mengajukan protes ke distrik penilai setempat. Ini dapat dilakukan baik oleh pemilik properti atau agen yang ditunjuknya. Protes pajak properti harus diajukan sebelum 31 Mei di Texas; tenggat waktu bervariasi menurut negara bagian.

Mempersiapkan Pendengaran Anda

Setelah protes diajukan, sidang protes akan dijadwalkan. Empat jenis data harus dikumpulkan untuk persidangan: gambar properti subjek, analisis pendapatan, data penjualan yang sebanding, dan penilaian yang sebanding. Gambar properti subjek harus menunjukkan kualitas dan kondisi perbaikan properti. Jika ada pemeliharaan yang ditangguhkan, dokumentasikan dengan gambar dan penawaran. Analisis pendapatan harus mencakup laporan laba rugi untuk tahun sebelumnya dan daftar sewa untuk tanggal mendekati 1 Januari tahun pajak saat ini (kebanyakan negara bagian menggunakan 1 Januari sebagai tanggal efektif untuk penilaian.) Analisis juga harus merinci sewa pasar ,

Jika properti Anda memiliki tingkat hunian atau harga sewa di atas pasar atau biaya operasional di bawah pasar, Anda harus melakukan penyesuaian saat menghitung pendapatan operasional bersih. Jika Anda mengoperasikan properti Anda sendiri, analisis pendapatan Anda harus mencakup penyisihan biaya tenaga kerja dan manajemen (jika tidak ada dalam laporan laba rugi). Pendapatan yang tidak terkait langsung dengan sewa real estat (penjualan kotak, penyewaan truk, dll.) harus dikecualikan. Biaya terkait juga harus dikecualikan. Pendapatan operasional bersih kemudian dikapitalisasi untuk memperoleh indikasi nilai properti.

Sebuah penilaian mungkin tepat untuk mendukung kesimpulan nilai. Penjualan yang sebanding diberikan pertimbangan yang kuat di persidangan karena merupakan indikasi nilai pasar. Data dari penjualan properti yang sebanding selama satu atau dua tahun terakhir harus dikumpulkan dan ditinjau. Pembanding penilaian diberikan pertimbangan yang kuat di beberapa kabupaten penilaian tetapi tidak dipertimbangkan di kabupaten lain. Gambar properti pesaing yang dinilai kurang dari properti Anda dapat menjadi alat yang efektif untuk memotong pajak properti Anda. Siapkan tabel yang merangkum properti Anda dan perbandingan penilaian.

Menghadiri Audiensi Anda (Dewan Peninjau Informal dan Penilaian)

Setelah semua data terkait dikumpulkan dan dianalisis, proses dengar pendapat protes dimulai. Sidang protes awal disebut sidang "informal". Dengar pendapat informal melibatkan pertemuan antara pemilik, atau wakilnya yang ditunjuk, dan penilai dari distrik penilai. Jika pemilik tidak puas dengan tawaran yang dibuat oleh penilai, ia dapat melanjutkan ke tingkat berikutnya dari proses protes, sidang dewan peninjau penilaian (di beberapa negara bagian ini disebut sebagai dewan penyetaraan). Sidang dewan peninjau penilaian, juga disebut sebagai sidang "formal", melibatkan pertemuan dengan anggota dewan peninjau penilaian, penilai dari distrik penilai kabupaten (yang mungkin berbeda dari penilai pada sidang informal) dan pemilik atau wakilnya yang ditunjuk. Panel Dewan Peninjau Penilai dapat menetapkan nilai yang sama dengan, lebih rendah dari atau lebih tinggi dari tingkat yang diusulkan oleh staf penilai pada sidang informal; oleh karena itu, tawaran yang dibuat pada sidang informal patut dipertimbangkan dengan cermat.

Mayoritas protes diselesaikan selama dengar pendapat informal dan formal. Namun, dalam sebagian kecil protes pemilik properti yakin nilai yang dinilai dapat dipotong lebih lanjut dengan mengajukan banding. Meskipun beberapa pemilik mengejar kesempatan terakhir untuk mengurangi pajak mereka, pemilik memiliki opsi untuk mengajukan gugatan untuk menentang nilai yang dinilai. Mungkin layak secara finansial untuk mengajukan gugatan jika banding yudisial akan mengurangi nilai yang dinilai setidaknya $200.000 menjadi $300.000. Aturan praktis ini untuk Texas; mungkin lebih tinggi atau lebih rendah di daerah lain. Di Harris County (Texas), misalnya, sekitar 500 hingga 800 pemilik properti setiap tahun menentukan masih ada perbedaan yang cukup setelah menyelesaikan dengar pendapat informal dan formal untuk lebih mengejar penyesuaian nilai yang dinilai dengan mengajukan gugatan. Litigasi di Texas harus diajukan dalam waktu 45 hari setelah menerima pemberitahuan tertulis tentang nilai yang ditetapkan pada sidang resmi. Proses ini dapat mengakibatkan pengurangan tambahan dalam nilai yang dinilai; namun, biasanya diperlukan waktu 12 hingga 24 bulan dan membutuhkan layanan dari pengacara dan penilai. Meskipun relatif sedikit pemilik yang memahami cara mengajukan banding yudisial, mereka dapat menjadi alat yang sangat efektif dalam menurunkan pajak properti.

Dengan pajak properti yang merupakan persentase besar dari biaya operasional, pemilik properti komersial yang saya kenal baru-baru ini senang ketika konsultannya memberi tahu dia bahwa perusahaan menghemat lebih dari $123.000 dalam pajak properti. Beberapa pemilik akan menyadari penghematan lebih sedikit daripada itu, tetapi setiap sedikit membantu keuntungan Anda.